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Quelles questions poser au banquier pour un prêt immobilier ?

Il est bien connu que le taux est l’élément numéro 1 auquel un client pense lorsqu’il pense à son hypothèque et à la négociation de celle-ci. À cela, j’aime répondre par une question existentielle : est-ce que vous magasinez votre véhicule uniquement en fonction du prix ?

Pensez-y-bien. Si je vous disais que je vous offre un véhicule à 390 $/mois et un autre à 395 $/mois, ne seriez-vous pas intéressé d’en savoir un peu plus sur les caractéristiques des deux voitures avant de prendre votre décision ? Marque, modèle, équipement, etc. Alors, pourquoi ne pas être aussi vigilant avec votre prêt hypothécaire ?

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Voici cinq questions qu’un client devrait poser à son banquier pour en savoir plus sur les caractéristiques de son prêt.

1) Quelle serait la pénalité si mon contrat hypothécaire était rompu pendant la durée ?

Par exemple, comment sera-t-il calculé si je dois annuler mon prêt après trois ans pour changer de banque, ou simplement vendre ma maison et retourner à la location ? Vous seriez très surpris de constater que, d’après d’un établissement financier à l’autre, les montants applicables seront sensiblement différents. Votre client doit faire attention.

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2) Mon prêt hypothécaire peut-il être transféré à un autre bien en cas de déménagement ?

Si votre client tombe soudainement amoureux d’une autre maison, d’un autre quartier… ou de quelqu’un d’autre ! Pourrait-il transférer le prêt à sa nouvelle maison et ainsi non seulement éviter une pénalité, mais aussi conserver ses conditions favorables ? En cas de divorce, pourrait-il racheter la part de son ex-conjoint ? Croyez-le ou non, certaines institutions et/ou certains produits n’offrent pas cette flexibilité.

3) Si je souscris un prêt hypothécaire à taux variable, serai-je en mesure de passer à un taux fixe pendant le terme ?

Bien que la majorité des banques le permettent, ce n’est pas le cas pour tous les produits et, surtout, les conditions de conversion sont très différentes d’un établissement à l’autre. Certains offriront le meilleur taux fixe disponible à l’époque, tandis que d’autres offriront un petit rabais, tel que 0,30 %, sur le taux affiché de la banque. Ce dernier étant généralement supérieur d’environ 2 % aux meilleurs tarifs proposés, la différence devient alors importante pour le client.

4) Est-ce que mon prêt hypothécaire peut être subrogé ou est-ce que j’ai un prêt hypothécaire parapluie ?

Subro-quoi ? Qu’un prêt puisse être subrogé ou non reste un concept très abstrait pour la grande majorité des clients… et des banques ! Il s’agit d’un acte de prêt qui peut être transféré d’une banque à une autre sans modification des conditions, sans pénalité et sans frais, même si le ratio de valeur du prêt du prêt1 est élevé (plus de 80%).

Cela n’est normalement pas autorisé par les grandes banques traditionnelles pour le refinancement. La majorité d’entre eux proposent plutôt des prêts parapluies, des hypothèques garanties par le bien immobilier, mais également par tous les autres actifs détenus par le client auprès de cette même institution.

Les répercussions d’un tel prêt ne sont pas faciles à percevoir, mais gardez à l’esprit que l’emprunteur ne pourra pas transférer son hypothèque à une autre banque à l’échéance sans consulter un notaire et faire la libération de son prêt, ce qui signifie nécessairement engager des dépenses. En outre, il doit alors avoir un ratio prêt-valeur de 80 % ou moins pour pouvoir se refinancer ailleurs. Avec un prêt qui peut être subrogé, il n’aura pas ces soucis.

5) À la fin du mandat, quelles seront mes options ?

Pensez-vous qu’il est exagéré de planifier cinq ans à l’avance ? Vraiment pas ! Votre client devrait, dès sa décision initiale, réfléchir à son renouvellement et aux options qu’il aura. Les choix faits le jour 1 affecteront certainement sa négociation, car si son prêt ne peut être subrogé, ses options de transfert dans une autre institution seront pratiquement nulles, sinon inexistantes. Il devrait donc aussi demander à son banquier s’il pourra bénéficier des offres faites aux nouveaux clients, c’est-à-dire des meilleurs taux. Ou sera-t-il plutôt obligé de se contenter de l’offre postale qui lui sera faite ?

Il est donc très important, comme lors de l’achat d’un téléviseur ou d’un véhicule, prendre un minimum de temps pour connaître les moindres détails de votre prêt hypothécaire et de son accord avec la banque. Les différences d’un établissement à l’autre vont bien au-delà du taux et des promotions. Les petits caractères des contrats pourraient coûter plus cher à votre client qu’il ne le pense !

Il devrait consulter un courtier hypothécaire qui sera en mesure de lui donner des informations sur les caractéristiques précises des actes de prêt des différentes institutions financières et le guidera dans ses choix de manière éclairée.